- 高品質なオフィスおよび住宅用不動産に対する需要は引き続き高い
- 米国の賃料上昇率は鈍化しており、欧州では供給過剰の問題に直面している
- インカムの伸びがアウトパフォーマンスを牽引すると予想されるが、分散投資がカギとなる
実物資産の価値は安定
米国と欧州で実物資産分野を牽引しているのは、引き続き物流セクターとなっています。「オフィス回帰」の動きが加速する中、高品質なオフィス物件には価格面での改善が見られます。また、投資家のエクスポージャーが限られている市場において、住宅セクターの堅調さも引き続き投資家の関心を集めています。一方で、インフラ市場では、これまで見られたバリュエーションの変動が落ち着きを見せています。再生可能エネルギーやデジタル化の分野では、バリュエーションが安定し、回復の兆しも見られ始めています。
欧州の耐性は米国よりも強い
米国ではパンデミック前から新規供給の増加傾向が顕著であり、最近ではそのペースが鈍化しているものの、過去5年間に完工した開発物件の波が賃料上昇を抑制しています。欧州では、賃貸市場の上位層において、既存物件の老朽化問題と逼迫した需給環境が引き続き課題となっています。
プライム（優良）物件の賃貸料の伸び率は引き続きインフレ率を上回っており、欧州の主要市場では名目賃料水準が過去最高を記録しています。こうした好調な市場では、テナント企業は価格差を活用するため、主要都心部だけでなく開発の進む周辺地域にも立地範囲を広げています。しかし、建築物の品質が依然として主な焦点となっており、ここでの妥協は見られません。
分散がカギとなる
欧州では金利動向の乖離があるため、利回り低下の余地はあるものの、その幅は歴史的な観点から見ると限定的にとどまる可能性があります。今後しばらくの間は、インカム成長の見通しがパフォーマンスの主要なけん引役であり続けると考えられます。こうした環境に加え、マクロ経済や政策に対する不確実性が高まっていることを踏まえると、仮に逆風シナリオが発生した場合でも、より広範な分散投資を行うことで、「ビンテージ保険」として有効に機能する可能性が高いと思われます。
取引に活気が戻る兆し
取引量の面では、住宅および物流セクターが引き続き最も活発ですが、高品質なオフィスビルや、より大型の区画・ポートフォリオへの関心も戻りつつあり、これらの分野でも取引活動の復調が見られています。こうした取引増加は、富裕層や個人の買い手に加えて、上場企業、ソブリンウェルス・ファンド、保険会社、年金基金など、より多様な投資家基盤によって支えられています。
株式投資活動が活発化することで投資機会が広がる
いわゆる「デノミネーター効果」、すなわち投資家が不動産やインフラなどの資産クラスに過度に資金を配分してしまう現象は弱まりつつあり、結果として、とりわけインフラ分野において、自らの資産配分が再びアンダーウェイトになっていることを認識した機関投資家が市場に戻りつつあります。エクイティ投資活動の活発化は、貸し手にとって新たな組成機会を生み出し、これまで借り手の借換え需要に偏っていた状況から、投資可能なデットの裾野を広げることにつながると考えられます。
米国では、オフィスや集合住宅の分野において、短期的な期限延長やローン条件変更が増加しています。これらの分野ではデフォルトや延滞の兆候が強まっている一方で、実際にディストレスト資産の売却が成立するケースはほとんど見られません。一方で、投資家層の拡大によって販売市場は広がりつつあり、高品質なコア資産から、より高利回りだが運用難易度の高い（アセットマネジメント負荷の大きい）資産まで、幅広い取引が行われています。欧州では、テナント市場の堅調さと、テナントが求めるトップクオリティ資産の供給が限られていることから、開発案件の投資機会への関心が高まっています。
