- Los inmuebles residenciales y oficinas de calidad siguen siendo objeto de demanda.
- El crecimiento de los alquileres se ha frenado y Europa se enfrenta a problemas de antigüedad de los inmuebles.
- Anticipamos que el crecimiento de la renta impulsará rentabilidades superiores, y que la diversificación será un aspecto esencial.
El valor de los inmuebles se ha estabilizado
El sector de la logística continúa liderando el universo de los activos reales, tanto en Estados Unidos como en Europa. Las oficinas de calidad están viendo una mejora de precio, ya que el mandato de “vuelta a la oficina” está ganando fuerza. La resiliencia del sector de la vivienda también sigue capturando el interés de los inversores en mercados a los que estos tienen una exposición limitada. Entretanto, las fluctuaciones de las valoraciones que hemos visto han sido más apagadas en el mercado de la infraestructura. En los segmentos de energías renovables y digitalización, los valores se han estabilizado e incluso comenzado a recuperarse.
Europa muestra más solidez que EE.UU.
La nueva oferta en Estados Unidos ya era abundante antes de que estallara la pandemia, y pese a haberse ralentizado recientemente, la oleada de finalizaciones de proyectos en los últimos cinco años ha frenado el crecimiento de los alquileres. Europa continúa sufriendo problemas de antigüedad de los inmuebles y fundamentales tensos en el segmento de inquilinos de alto nivel.
El crecimiento del valor de inmuebles de alquiler de alta gama continúa eclipsando a la inflación, y la mayoría de los mercados europeos presentan niveles récord de alquiler nominal. En estos mercados más destacados, los inquilinos están ampliando su búsqueda más allá de los centros urbanos, considerando ubicaciones periféricas bien establecidas para aprovechar las diferencias de precio. Dicho esto, la calidad de los inmuebles sigue siendo un requisito indispensable y estos clientes no están dispuestos a hacer concesiones al respecto.
La diversificación será esencial
Aunque la divergencia de tipos de interés brinda cierto margen para movimientos de las TIR en Europa, estos serán probablemente limitados en términos históricos. Las perspectivas de crecimiento de las rentas serán seguramente el principal motor de rentabilidad superior en el futuro próximo. Considerando esta dinámica junto a la mayor incertidumbre macroeconómica y en torno a las medidas de las autoridades, cabe esperar que una diversificación más amplia brindará un buen nivel de protección de materializarse escenarios adversos.
El volumen de operaciones comienza a dar señales de vida
En términos de volumen, la actividad sigue siendo mayor en los segmentos residencial y de logística, pero los edificios de oficinas de calidad y las carteras y terrenos de mayor tamaño vuelven a capturar interés y están siendo objeto de mayor actividad. Este crecimiento de las operaciones se está viendo respaldado por una base de inversión más diversa, más allá de los compradores de alto nivel patrimonial y privados: ahora incluye a actores cotizados, fondos soberanos, aseguradores y fondos de pensiones.
La actividad renovada de inversión en capital amplía las oportunidades
El efecto denominador, por el cual las asignaciones de los inversores en activos como inmobiliario e infraestructura pasan a ser excesivas, está disminuyendo. Esto ha propiciado el retorno de los inversores institucionales, que vuelven a encontrarse con asignaciones insuficientes, especialmente en el segmento de infraestructura. El auge de la inversión en capital ampliará el universo de inversión de deuda, al añadir nuevas oportunidades de originación para prestamistas que se han concentrado en las necesidades de refinanciación de sus prestatarios.
En los Estados Unidos se ha producido un aumento de las modificaciones de préstamos y de las prolongaciones a corto plazo en los segmentos de oficinas y multifamiliar, en los que se aprecian señales crecientes de incumplimientos y moras, pero una total ausencia de ventas de activos distressed. El mayor abanico de inversores en capital está ampliando el mercado de ventas para incluir desde activos core de calidad hasta opciones con mayores niveles de renta y de gestión de activos en apuros. En Europa está aumentando el atractivo de las oportunidades de promoción debido a la fortaleza del mercado de inquilinos y la disponibilidad limitada de los activos de primer nivel que estos exigen.
