Aunque algunos piensan que los conocidos problemas a los que se enfrenta el sector inmobiliario en China podrían provocar una caída del mercado con consecuencias en el sistema, creemos que se trata de algo improbable. En nuestra opinión, la raíz de los problemas está en los estímulos inadecuados que se incluyeron en la reforma inmobiliaria de 1998-2003, que han provocado una acumulación de excesos especulativos.
El mercado inmobiliario chino ha entrado en una tendencia bajista estructural, a medida que la población ha ido envejeciendo y el espacio de vivienda per cápita se ha ido aproximando a la media de los mercados desarrollados. Sin embargo, la contracción que ha registrado el mercado desde finales de 2021 ha sido especialmente brusca.
Los esfuerzos realizados por Pekín destinados a reducir el endeudamiento del sector inmobiliario han provocado una contracción de la liquidez que ha hecho tambalear la confianza de los compradores de viviendas en la capacidad de los promotores para entregar las viviendas ya vendidas. Estos factores han intensificado las presiones estructurales en este mercado.
La escala del problema
El impacto directo: se calcula que la inversión inmobiliaria representa el 25% del total de la inversión en activos fijos de China en la construcción, los servicios inmobiliarios y el suministro, así como en sectores relacionados como la energía, la financiación, el mobiliario, el transporte y el almacenamiento. Desde esta perspectiva, una caída del 10% en las actividades relacionadas con el sector inmobiliario podría reducir el crecimiento ya ralentizado del PIB en 2,5 puntos porcentuales.
El efecto sobre el patrimonio: una encuesta realizada en 2019 por el Banco Popular de China señaló que la vivienda representaba casi el 60% de los activos de los hogares, lo que indica que la caída de los precios de los bienes inmuebles afectaría al patrimonio y al consumo de las familias.
Exposición de los bancos: los préstamos hipotecarios han aumentado desde menos del 1% de los préstamos totales en 1998, cuando comenzó la reforma inmobiliaria, al 20% actual (véase gráfico 1). La exposición directa e indirecta de los bancos al sector inmobiliario se calcula en más del 50% de sus préstamos totales, lo que genera inquietud sobre el riesgo sistémico que podría provocar la caída del mercado inmobiliario.
La dependencia de los promotores de los ingresos procedentes de la venta de viviendas (incluidas las preventas) para su financiación ha agravado dicha inquietud. El modelo de preventa aumenta de manera significativa el endeudamiento de los promotores. Estos suelen recibir la autorización del gobierno para vender viviendas inmediatamente después de poner los cimientos, lo que les permite obtener rápidamente liquidez para comprar más terrenos, que utilizan en garantía de nuevos préstamos.
Los problemas de liquidez aparecieron cuando la venta de nuevas viviendas y, por tanto, los ingresos, cayeron de forma brusca. La restrictiva política de financiación inmobiliaria del gobierno agravó el problema de liquidez, lo que provocó un aumento de los impagos de los promotores y del riesgo de crédito del sistema financiero.
El factor catalizador de la caída del mercado
La raíz de la actual caída del mercado está en las reformas inmobiliarias de 1998-2003 y el consiguiente auge económico que provocó excesos especulativos y dificultó el acceso a la vivienda.
En agosto de 2020, con el fin de obligar a los promotores a reducir su creciente volumen de deuda, China puso en marcha una normativa de «tres líneas rojas»:
- Los pasivos de los promotores no deben superar el 70% de sus activos, excluidos los ingresos anticipados procedentes de los proyectos vendidos por contrato
- La deuda neta de los promotores no debe superar sus fondos propios
- Los promotores deben mantener un nivel de liquidez que sea, al menos, similar al de sus préstamos a corto plazo
Aquellos promotores que crucen alguna de estas líneas se enfrentarán a restricciones formales en su financiación.
Podría decirse que esta normativa está detrás de la actual caída de los mercados: la actividad del mercado inmobiliario comenzó a contraerse con fuerza. Las medidas destinadas a evitar la especulación vinieron a sumarse a los problemas del mercado.
La fuerte caída que han registrado la venta y la preventa de viviendas desde principios de 2022 ha reducido aún más el nivel de liquidez de los promotores, lo que les ha llevado a cancelar los proyectos ya vendidos y aún incompletos. Esto llevó a los compradores de vivienda a suspender los pagos hipotecarios, lo que a su vez erosionó la confianza de los mercados y redujo aún más las ventas.
Todo ello llevó a más promotores a cancelar proyectos, creándose así un círculo vicioso de nueva pérdida de confianza, más impagos hipotecarios y mayor caída de las ventas (véase gráfico 2).
¿Riesgo sistémico?
Sin embargo, en nuestra opinión, es improbable que toda esta situación tenga consecuencias en el sistema. Según nuestros cálculos, el sistema bancario cuenta con un colchón de 7,8 billones de renminbis en capital de nivel 1, muy por encima de los requisitos exigidos por las normas de Basilea II (18,2 billones). Esta cifra es casi el doble de los 4 billones de renmibis estimados de deuda de los doce promotores más afectados, y 9,5 veces más que los préstamos hipotecarios morosos estimados derivados del boicot hipotecario.
Podría esperarse un aumento de los impagos por parte de las empresas inmobiliarias y una consolidación del sector de corto a medio plazo, a medida que los promotores más débiles vayan saliendo del mercado. Es probable que este proceso afecte al crecimiento ya ralentizado del PIB, con un efecto en cascada sobre otros sectores, como el cemento, la construcción, los materiales de construcción y el consumo discrecional. Y, lo que es más importante: podría afectar a los puestos de trabajo.
Sin embargo, es posible que el impacto a largo plazo no sea negativo. Dependerá de cómo se desarrolle el proceso de «destrucción creativa» a medida que los sectores más viejos vayan dejando sitio a los nuevos.
Si fuera posible redistribuir de forma eficaz la mano de obra y el capital que ya no se necesitan en el sector inmobiliario en los nuevos sectores centrados en la tecnología y la manufactura de alto valor añadido, la productividad y el crecimiento del PIB a largo plazo podrían aumentar.
Lo que parece evidente es que los sectores inmobiliario y de la construcción van a entrar en una tendencia bajista y que acabarán por dejar de ser factores impulsores del crecimiento del PIB.
Aquí puedes leer nuestro artículo Evaluación del mercado inmobiliario chino, de Chi Lo, responsable senior de estrategia de la región de Asia Pacífico.
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