Dans de nombreux marchés développés et émergents, le secteur de l’immobilier résidentiel voit les prix stagner et les volumes de vente diminuer. L’Inde offre un contraste frappant : Son secteur immobilier, valorisé à 180 milliards de dollars, deuxième employeur du pays et qui génère à lui seul 7 % du PIB, connaît une croissance importante. Il pourrait offrir aux investisseurs une opportunité intéressante à moyen terme.
Depuis la fin de la crise de la Covid-19, l’Inde est l’économie qui connaît la croissance la plus rapide parmi les grands pays du monde, et elle devrait, selon nous, maintenir sa dynamique de croissance à moyen terme. D’autres grands pays émergents, tels que la Chine, la Turquie ou le Brésil, n’ont pas encore connu de reprise solide et régulière.
Cela nous laisse penser que, plutôt que de mettre tous les pays émergents dans le même panier, les investisseurs feraient bien de considérer la trajectoire de croissance, les opportunités et le profil de risque-rendement de chaque marché, et de prendre des positions spécifiques à chaque pays, voire à chaque secteur. De ce point de vue, le marché indien de l’immobilier résidentiel est un exemple qui mérite d’être étudié.
L’immobilier indien : un cas à part
Dans de nombreux marchés développés et émergents, les ventes et les prix des logements sont en baisse par rapport à leur pic atteint pendant la pandémie ; les difficultés du marché immobilier chinois sont bien documentées.
En Inde, cependant, après plusieurs années de consolidation des prix des logements et des stocks, l’activité et les prix de l’immobilier ont fortement rebondi depuis 2021 (voir le graphique 1). Le marché immobilier est désormais beaucoup plus sain, et ce pour diverses raisons :
- Une meilleure gouvernance
- La promulgation de lois sur la transparence et d’autres réformes gouvernementales
- La consolidation des promoteurs
- Des bilans plus solides
- Une meilleure accessibilité.
Collectivement, nous estimons que ces éléments sont de nature à permettre au secteur du logement de poursuivre sa croissance.
Une opportunité potentielle à 1 000 milliards USD
Valorisé à environ 180 milliards USD, le secteur immobilier indien représente 7 % du PIB du pays et il est le deuxième pourvoyeur d’emplois en Inde, après l’agriculture.
Selon l’Indian Brand Equity Foundation (IBEF), sa valorisation devrait atteindre 1 000 milliards USD d’ici 2030, ce qui implique un taux de croissance annuel moyen (TCAM) de 19 % tout au long de la décennie actuelle. Ce taux est presque deux fois supérieur au taux de croissance du PIB de l’Inde. Sa contribution au PIB pourrait presque doubler.
Le PIB devant atteindre 5 000 milliards USD ou plus au cours des cinq prochaines années, nous sommes convaincus que l’immobilier pourrait jouer un rôle essentiel, car il pourrait entraîner une réaction en chaîne dans d’autres secteurs, notamment le ciment, la construction, les matériaux de construction et les produits de consommation discrétionnaire. Il est important de noter que la croissance du secteur immobilier sera également créatrice d’emplois.
Prêt pour un cycle haussier
Le segment résidentiel est le segment le plus important du secteur immobilier et il se trouve, selon nous, dans une situation idéale puisque tous les ingrédients sont en place pour générer une croissance robuste.
Tout d’abord, la pénétration des prêts hypothécaires reste inférieure à celle de la plupart des pays développés et même des économies émergentes, mais elle est appelée à croître de manière significative (voir graphique 2).
Ces sept dernières années, les prix des logements ont stagné dans les sept principales villes du pays. Cette stagnation fait suite à une forte hausse entre 2009 et 2014, lorsque l’accessibilité s’est durcie pour les ménages à revenu moyen. Avec de faibles volumes, des prix stagnants et des taux d’intérêt élevés, le secteur a fortement ralenti. En outre, les principales initiatives du gouvernement – démonétisation, taxe sur les produits et services (GST) et loi sur la réglementation de l’immobilier (RERA) – ont provoqué une onde de choc dans le secteur.
Cela a conduit à une consolidation massive, avec un stock important d’invendus et le départ de 40 à 80 % des promoteurs immobiliers résidentiels dans les sept plus grandes villes du pays.
Cependant, depuis la crise de la Covid-19, le secteur de l’immobilier résidentiel est prêt pour un cycle haussier, porté par une meilleure accessibilité (voir graphique 3), un régime de taux d’intérêt bas (inférieur à 7 %) depuis une décennie, des prix qui stagnent et une base de revenus en hausse – dont le TCAM au cours des 10 dernières années a été compris entre 7 et 10 %. De plus, l’ensemble du stock des dernières années a été vendu lors de la pandémie, ce qui a créé de la place pour les nouvelles constructions.
Quatre principaux moteurs
- Une demande robuste – On observe une « conjonction parfaite de facteurs défavorables » (perfect storm) qui stimulent la demande de biens résidentiels, notamment le taux d’urbanisation rapide de l’Inde, la croissance de la population active, l’augmentation des revenus disponibles et la facilité de financement.
- Des réformes gouvernementales – Le gouvernement a lancé une série de mesures de soutien, notamment en stimulant la construction de logements abordables, en offrant des subventions sur les taux d’intérêt aux acquéreurs et en exonérant les biens immobiliers de la fiscalité sur la distribution des dividendes (DDT), ce qui rend l’immobilier plus attrayant en tant qu’investissement.
- Des opportunités intéressantes – ICRA, société de services d’investissement dans laquelle Moody’s est majoritaire, estime que les entreprises indiennes devraient lever plus de 48 milliards d’USD par le biais de fonds d’investissement dans les infrastructures et l’immobilier en 2022, soit près de deux fois le montant précédemment levé.
- L’augmentation des investissements – En Inde, la construction est le troisième secteur en termes de flux d’investissements directs étrangers. Ces derniers, et notamment le développement de la construction et les activités connexes, ont totalisé 54,17 milliards d’USD entre avril 2000 et mars 2022, soit plus de 1,5 % du PIB. En outre, l’initiative publique « Logement pour tous » devrait attirer 1 300 milliards d’USD d’investissements d’ici 2025.
Nous anticipons une « spirale de croissance vertueuse » pour le secteur de l’immobilier résidentiel en Inde : au fur et à mesure que la construction de logements augmentera, son impact sur la croissance du PIB s’accroîtra, entraînant une hausse de la croissance globale.
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