En la segunda parte de nuestro informe especial, Chi Lo, responsable senior de estrategia de la región de Asia Pacífico, evalúa si los recientes eventos de crédito en China podrían provocar el derrumbe del mercado inmobiliario.
Las medidas adoptadas por el gobierno chino en el sector inmobiliario del país, con un elevado nivel de deuda, han dado lugar a un aumento de los impagos en el sector desde finales de 2020, lo que ha provocado un shock deflacionario en la economía. Este episodio de tensión financiera también ha hecho temer a los inversores por la posibilidad de que un derrumbe del mercado inmobiliario desencadene una crisis sistémica, ya que el sector representa una tercera parte de la economía china.
¿Cuál es el problema del mercado inmobiliario chino?
El mercado inmobiliario chino está muy apalancado. El ratio medio entre deuda total y activos supera el 80% y el ratio medio de reservas de efectivo ha estado muy por debajo del nivel de la deuda a corto plazo desde 2017. La «adicción al endeudamiento» del sector ha creado un círculo vicioso, provocando una necesidad insaciable de nueva financiación que lo ha llevado a incumplir los límites normativos del gobierno.
Esta situación ha bloqueado el acceso de muchas compañías del sector a la financiación bancaria nacional y las ha obligado a acudir a un sistema paralelo de financiación y a depender de las cuentas por pagar de contratistas y proveedores para lograr financiación a corto plazo. Sin embargo, la política de reducción de deuda puesta en marcha por las autoridades chinas ha reducido de forma notable estas fuentes de financiación, agravando así la preocupación de los inversores por un posible derrumbe del mercado inmobiliario.
Aun así, y en nuestra opinión, la probabilidad de que ello provoque un riesgo sistémico es reducida, gracias a la naturaleza fragmentada del mercado chino de la vivienda y a la solidez de sus balances. Ningún promotor importante representa más del 5% de las ventas de inmuebles del país. De hecho, la deuda total del segundo promotor inmobiliario del país, que asciende a 2 billones de renminbis (unos 300.000 millones de dólares) y que ha puesto a la compañía en una situación complicada, representa solo el 1% del total de préstamos bancarios de China.
Según el Fondo Monetario Internacional, los bancos chinos tienen de media un coeficiente de capital de nivel 1 del 12%[1], lo que parece indicar que el sistema cuenta con un gran colchón financiero para imprevistos.
¿Una burbuja a punto de estallar?
La opinión generalizada es que el mercado chino de la vivienda está inmerso en una gran burbuja. En nuestra opinión, eso no es cierto. Su naturaleza fragmentada nos indica que, en realidad, no hay un único y amorfo mercado inmobiliario, sino varios de menor tamaño. Así que lo que hay son algunos focos de burbujas locales. Los mecanismos de política macroeconómica, como pueden ser los tipos de interés, no pueden abordar un problema así. Pekín necesita políticas estructurales que le permitan hacer frente a las distintas burbujas.
Los precios de la vivienda son elevados en las principales ciudades, aunque también han subido en las ciudades más pequeñas desde 2015 (véase gráfico 1). Todo ello se ha convertido en una importante fuente de descontento social, lo que ha llevado a Pekín en los últimos años a endurecer sus políticas en varios ámbitos, desde la venta de terrenos y la construcción a la financiación de los promotores inmobiliarios y las restricciones a la compra de viviendas.
El gobierno ha aplicado un enfoque diferenciado: las medidas son más estrictas en las ciudades de mayor tamaño en las que puede observarse una burbuja de mercado que en las que no hay burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los precios de la vivienda han seguido subiendo, especialmente en las ciudades grandes.
¿Escasez o exceso?
Muchos apuntan a las historias sensacionalistas de los medios de comunicación sobre las «ciudades fantasma» y los edificios «transparentes» en muchos lugares de China como una prueba del exceso de oferta que podría provocar el próximo estallido de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, en nuestra opinión, el continuo aumento de los precios de la vivienda señala una escasez de vivienda, y no un exceso.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda es especialmente acusado en ciudades grandes como Pekín y Shanghái, en las que la construcción residencial ha caído en los últimos años (véase gráfico 2). Dado el gran volumen de población en el país, el aumento de las rentas y el continuo proceso de urbanización, la oferta de viviendas no parece ser excesiva a nivel nacional.
La cuestión es que el mercado inmobiliario chino presenta divergencias regionales, por lo que las burbujas inmobiliarias pueden coexistir con las ciudades fantasma. A nivel global, lo más probable es que lo que haya impulsado los precios de la vivienda haya sido la escasez, más que el exceso, de oferta. La ofensiva del gobierno sobre el mercado inmobiliario provocará un efecto deflacionista sobre el crecimiento del PIB a corto plazo, pero, en nuestra opinión, es poco probable que el desplome del mercado desencadene una crisis sistémica.
Preocupación a escala mundial
Al mundo, y especialmente a Asia, le preocupa el posible derrumbe del mercado inmobiliario chino, porque el efecto resultante sobre el crecimiento de la economía china podría frenar el crecimiento mundial y las presiones inflacionistas, dado el peso de la demanda china a escala mundial. Se ha demostrado que el ritmo de crecimiento de la economía asiática es más sensible a los cambios que se produzcan en el crecimiento del PIB chino que a los que se produzcan en Europa o Estados Unidos (véase gráfico 3).
Por lo tanto, si se produjera una brusca ralentización del crecimiento en China, ni siquiera un fuerte crecimiento en Europa y Estados Unidos podría contrarrestar el impacto sobre la economía asiática. El resto del mundo también podría sentir los efectos de la ralentización de la economía china, lo que, a su vez, podría frenar las presiones inflacionistas regionales, o incluso mundiales.
También puedes leer la primera parte del informe: Eventos de crédito en China (I): impacto macroeconómico
[1] Primer trimestre de 2021, datos disponibles más recientes en el momento de la publicación.
