- Gli uffici e gli immobili residenziali di alto livello rimangono richiesti
- La crescita degli affitti negli Stati Uniti ha rallentato e l’Europa sta affrontando una congiuntura collegata all’obsolescenza del patrimonio immobiliare
- Ci aspettiamo che la crescita del reddito favorisca la sovraperformance, mentre resta fondamentale la diversificazione
I valori degli asset reali si sono stabilizzati
Il settore della logistica continua a guidare nell’universo dei real asset, sia negli Stati Uniti che in Europa. Gli uffici di fascia alta stanno registrando un miglioramento dei prezzi man mano che si intensifica la richiesta di un “ritorno in ufficio”. La resilienza del settore residenziale continua, inoltre, a generare interesse per gli investitori nei mercati in cui essi hanno un’esposizione limitata. Al contempo, le oscillazioni delle valutazioni che abbiamo osservato sono state più contenute nel mercato delle infrastrutture. I valori si sono stabilizzati e hanno persino iniziato a recuperare terreno nei segmenti delle energie rinnovabili e della digitalizzazione.
L’Europa è più resiliente rispetto agli Stati Uniti
La nuova pompa di approvvigionamento statunitense è stata ben preparata prima della pandemia e, sebbene abbia recentemente rallentato, l’ondata di completamenti degli sviluppi negli ultimi cinque anni ha rallentato la crescita degli affitti. L’Europa continua a risentire dell’obsolescenza del patrimonio immobiliare relativo soprattutto alla parte alta del mercato dei proprietari.
L’importante crescita del valore degli affitti continua a eclissare l’inflazione, con la maggior parte dei mercati europei che attualmente vanta livelli record di affitti nominali. In questi mercati che hanno messo a segno le migliori performance, gli occupanti stanno ampliando la loro attenzione sugli immobili in affitto oltre i centri urbani principali e in siti periferici ben consolidati per trarre vantaggio dalla differenza di prezzo. Tuttavia, rimane un focus fondamentale sulla qualità degli edifici.
La diversificazione sarà fondamentale
Sebbene la divergenza dei tassi offra un certo margine di movimento dei rendimenti all’interno dell’Europa, il dato finale rimarrà probabilmente modesto in una prospettiva storica. Le prospettive di crescita del reddito rimarranno probabilmente il principale driver di sovraperformance nel prossimo futuro. Considerando questa dinamica, unitamente all’accresciuta incertezza macroeconomica e politica, è ragionevole aspettarsi che una maggiore diversificazione si rivelerà probabilmente un buon livello di assicurazione “vintage” in caso di scenari avversi.
L’attività di transazione inizia a mostrare segni di vita
In termini di volumi, l’attività rimane maggiore nei segmenti residenziale e logistica, ma vi è un ritorno di interesse per gli edifici per uffici di fascia alta e per le dimensioni/portafogli di lotti più grandi, che stanno entrambi iniziando a vedere una ripresa dell’attività. Questa crescita delle transazioni è sostenuta da una base maggiormente diversificata di investitori che va oltre gli investitori con patrimonio netto elevato e acquirenti privati per includere ora operatori quotati, fondi sovrani, fondi assicurativi e fondi pensione.
La rinnovata attività di investimento azionario amplia le opportunità d’investimento
L’effetto denominatore, in cui gli investitori si sovraccaricano di asset come immobili e infrastrutture, sta diminuendo, il che ha riportato gli investitori istituzionali a investire nuovamente, poiché si trovano ancora una volta sotto-investiti, soprattutto nel settore delle infrastrutture. L’aumento dell’attività di investimento azionario amplierà l’universo del debito investibile aggiungendo nuove opportunità di origination ai prestatori che si sono concentrati sulle esigenze di rifinanziamento dei loro mutuatari.
Negli Stati Uniti, si è registrato un aumento delle proroghe a breve termine e delle modifiche dei prestiti nello spazio uffici e delle proprietà residenziali multi-familiari, dove si registrano crescenti segnali insolvenze e morosità, ma non vendite di beni in sofferenza. La gamma più ampia di investitori azionari sta ampliando il mercato delle vendite per includere attivi core di alta qualità attraverso opzioni ad alta intensità di asset management e a più alto rendimento. In Europa, le opportunità di sviluppo stanno diventando interessanti data la forza del mercato degli occupanti e la disponibilità limitata di attivi di alta qualità che gli occupanti richiedono.
