Gli investimenti immobiliari sono una delle forme d’investimento più tradizionali. Nati prima dei moderni mercati azionari, gli immobili rappresentano una asset class alternativa da aggiungere al proprio portafoglio per ottenere una diversificazione più ampia di quella consentita dalla combinazione di classi d’investimento tradizionali come le azioni e le obbligazioni. Alcuni investitori sono inoltre molto attirati dal fatto che gli immobili sono investimenti tangibili.
Diverse tipologie di investimenti immobiliari
Esistono diversi tipi di proprietà immobiliari – gli immobili ad uso residenziale, costituiti da case o appartamenti, le proprietà commerciali, che comprendono centri direzionali, retail park e centri commerciali, e gli edifici industriali, come capannoni e magazzini.
Perché investire in un fondo immobiliare?
Le fonti di rendimento degli investimenti immobiliari sono essenzialmente di due tipi: il reddito da canoni di affitto o locazione e la crescita del capitale.
L’acquisto di una casa, o anche l’acquisto di un immobile residenziale da mettere a reddito, è un’ambizione piuttosto comune, mentre acquistare un immobile commerciale non è alla portata di tutti. Tuttavia, se vuoi essere proprietario di (una porzione) di un immobile, commerciale o di altro tipo, ma non hai grandi riserve di liquidità o non vuoi assumerti tutti gli oneri di un proprietario di immobili, i fondi immobiliari potrebbero fare al caso tuo. I fondi immobiliari in genere funzionano così – investitori che condividono gli stessi obiettivi mettono insieme il loro denaro e acquistano azioni in un portafoglio di investimenti in linea con un obiettivo prestabilito. I portafogli sono affidati a gestori professionisti, che provvedono a investire in modo diversificato il denaro raccolto in ambito immobiliare.
Che cos’è un fondo immobiliare?
In genere si distinguono due tipi di portafogli immobiliari – quelli che investono direttamente in immobili e quelli che investono in azioni di gruppi immobiliari.
I fondi del primo tipo, i cosiddetti fondi” bricks and mortar”, offrono agli investitori l’opportunità di investire il loro denaro in una vasta gamma di immobili, godendo di un buon flusso di reddito derivante dai canoni e, potenzialmente , di una rivalutazione del proprio capitale. Questi fondi devono tuttavia mantenere sempre delle riserve di liquidità per poter soddisfare eventuali richieste di rimborso, per cui una buona percentuale del portafoglio non può essere investita, e questo ne riduce il rendimento complessivo. Il settore immobiliare può essere molto illiquido: vendere un immobile richiede tempo per trovare un acquirente e, se ci si trova nella necessità di vendere in fretta, il suo valore può crollare.
I fondi del secondo tipo, quelli che investono in azioni di società immobiliari, operano in modo più simile a quello di un tradizionale fondo azionario: offrono un maggiore potenziale di crescita del capitale ma, essendo investimenti prettamente azionari, sono tendenzialmente più volatili rispetto ai fondi che investono direttamente in immobili.
Da che cosa dipende il valore degli immobili?
Il rapporto tra la domanda e l’offerta di spazi è un fattore importante per stabilire il valore degli immobili, in quanto influisce sul livello dei canoni. Lo stato di locazione e la qualità dell’immobile sono altri fattori determinanti ai fini della valutazione, in quanto gli immobili di categoria superiore tendono ad avere canoni più elevati. Il prezzo degli immobili dipende infine anche dalla solvibilità dei locatari. Se il locatario non rispetta il pagamento dei canoni, i costi a carico della proprietà aumentano, con effetti sul valore dell’immobile.
