- La demande pour les bureaux haut de gamme et l’immobilier résidentiel est soutenue.
- Aux États-Unis, la croissance des loyers marque le pas ; l’Europe fait face à des problématiques liées au vieillissement de son parc immobilier.
- La croissance des rendements devrait être un facteur de surperformance, dans un marché où la diversification demeure essentielle.
Stabilisation des prix
Le secteur de la logistique continue de dominer l’univers des actifs réels, tant aux États-Unis qu’en Europe. L’intensification des politiques de « retour au bureau » entraîne une amélioration de la valorisation des immeubles de bureaux haut de gamme. Le secteur du logement confirme, lui aussi, sa solidité et continue d’attirer des investisseurs sur des marchés où leur exposition était limitée. Sur le marché des infrastructures, les mouvements de prix ont été plus modérés : les valeurs se stabilisent et montrent même des signes de reprise dans les segments de l’énergie renouvelable et de l’économie numérique.
L’Europe plus résiliente que les États-Unis
Avant la pandémie, de nombreux projets de nouvelles constructions avaient déjà été lancés aux États-Unis. Même si ce rythme a récemment ralenti, la vague de projets achevés au cours des cinq dernières années s’est traduite par un ralentissement de la croissance des loyers. L’Europe, de son côté, continue de pâtir de la vétusté de son parc immobilier et d’un marché locatif tendu, en particulier sur le segment premium.
La croissance de la valeur locative des logements haut de gamme reste supérieure à l’inflation, la plupart des marchés européens affichant désormais des niveaux de loyers nominaux records. Sur ces marchés plus performants, les locataires étendent leur périmètre de prospection au-delà des centres-villes en ciblant des quartiers périphériques stratégiques afin de profiter des différences de prix. En revanche, l’attention portée à la qualité des immeubles ne souffre aucun compromis.
La clé résidera dans la diversification
Bien que la divergence des taux offre une certaine marge de compression des taux de rendement en Europe, l’ampleur du phénomène restera en définitive probablement limitée, comparée aux moyennes historiques. Les perspectives de croissance des rendements demeureront vraisemblablement le principal moteur de la surperformance à moyen terme. Dans ce contexte et à la lumière des incertitudes actuelles sur les plans politique et économique, il est raisonnable de penser qu’une diversification plus large constitue une bonne assurance en cas de scénarios défavorables.
Une reprise des transactions
En volume, l’activité demeure concentrée sur les segments résidentiel et logistique, mais l’intérêt pour les bureaux de qualité et les lots ou portefeuilles immobiliers de plus grande taille revient, avec des signes de reprise. Cette dynamique est soutenue par une base d’investisseurs plus diversifiée, incluant désormais des acteurs cotés, des fonds souverains, des compagnies d’assurances et des fonds de pension.
Un regain des investissements en fonds propres qui élargit les opportunités
L’effet dénominateur – qui avait conduit certains investisseurs à être surexposés à l’immobilier et aux infrastructures – s’atténue, ramenant les investisseurs institutionnels sur le marché, notamment dans les infrastructures où ils sont redevenus sous-exposés. Cette hausse des investissements en fonds propres élargit l’univers de la dette investissable en offrant de nouvelles opportunités d’origination aux prêteurs, au-delà des besoins de refinancement.
Aux États-Unis, on observe une augmentation des reports d’échéances à court terme et des modifications de prêts dans les secteurs de l’immobilier de bureaux et du résidentiel collectif, avec des signes croissants de défauts, mais sans vente d’actifs forcés. L’élargissement de la base d’investisseurs en fonds propres dynamise le marché des ventes, allant des actifs core de qualité aux actifs à rendement plus élevé ou nécessitant une gestion opérationnelle complexe. En Europe, les opportunités de développement deviennent attractives, portées par la vigueur du marché locatif et la rareté des actifs dits prime recherchés par les occupants.
