Rédigé par BNP Paribas Asset Management Alts (BNPP AM Alts)1, la plateforme de BNP Paribas Asset Management dédiée à l’investissement non coté2
La crise immobilière est passée par là. A la suite du choc inflationniste de 2021 et 2022, la Banque centrale européenne n’a pas eu le choix que d’augmenter les taux d’intérêt afin de tenter de freiner l’économie et ainsi maîtriser l’inflation. Cela a porté ses fruits, l’inflation semble aujourd’hui sous contrôle, mais il y a eu un prix à payer et c’est le marché immobilier qui, en partie, en a fait les frais. La hausse des coûts de financement a réduit la capacité d’emprunt de nombreux acheteurs, ce qui a entrainé des baisses de valorisations pour l’ensemble du marché immobilier, même si certains secteurs et zones géographiques ont mieux résisté que d’autres.
La revanche des OPCI
Les OPCI ont été parmi les premiers fonds touchés par les baisses de prix, du fait de leur méthode de valorisation, à la valeur vénale d’expertise des actifs, alors que les parts de SCPI disposent d’une fourchette de plus ou moins 10% de cette valeur vénale pour acter des baisses ou des hausses de prix. Mécaniquement, la baisse du marché s’est faite plus rapidement sentir dans la performance des OPCI. Autre facteur, pour en faire des véhicules d’investissement adaptés au format liquide de l’assurance-vie, les OPCI détiennent, en complément des actifs immobiliers, une part minimum d’actifs financiers cotés, notamment des foncières. Du fait de leur cotation sur les marchés financiers, les cours des foncières cotées ont baissé dès le début de la crise.
Heureusement pour les détenteurs d’OPCI, la mécanique pourrait fonctionner dans les deux sens. Nous assistons aujourd’hui à un retournement de tendance, avec des taux d’intérêt en baisse dont les OPCI semblent, à première vue, être parmi les premiers à profiter. Alors que certaines SCPI doivent encore faire face à des baisses de valeurs de parts3, les portefeuilles des OPCI se sont, à notre sens, ajustés et nous apparaissent aujourd’hui positionnés pour potentiellement tirer parti du nouveau cycle qui s’ouvre devant nous, avec une opportunité que nous jugeons double. A court terme, la possibilité de profiter d’un rebond, généralement consécutif à une période de baisse, et à long terme de bénéficier d’un rendement brut qui s’est nettement redressé par rapport au précédent cycle, de l’ordre de 5% par an4 pour les actifs dits de qualité, soit bien au-dessus des taux proposés par les différents livrets d’épargne5.
Le potentiel retour du rendement
Nous revenons ainsi aux fondamentaux du placement immobilier : le rendement, une notion peut-être un peu oubliée après une décennie historique de taux zéro. Cette période a fait le bonheur des « marchands de biens », qui ont « surfé » sur les capacités d’emprunt inédites des acheteurs, pour tirer les prix à la hausse, alors que les loyers sont restés stables, ce qui est venu rogner le rendement pour les bailleurs.
Mais la situation est désormais toute autre, les loyers augmentent et les prix ont baissé, le ratio des deux – qu’on appelle communément le rendement – semble s’améliorer. Et avec des taux d’emprunt plus élevés que lors du précédent cycle, le marché de la location se tend de plus en plus, avec plus de locataires et moins de propriétaires. La situation pourrait, selon nous, être perçue comme plus favorable pour les bailleurs, positionnant ainsi l’immobilier avec un couple rendement/risque qui nous semble attractif sur le long terme.
Diversification et effet taille : 2 facteurs clés
Nous continuons d’observer des lancements de fonds spécialisés sur des secteurs très spécifiques. Pour notre part, nous préférons une approche diversifiée. Dans un cycle où le rendement devrait prendre plus de place, il nous paraît essentiel, selon notre analyse, de constituer un portefeuille diversifié. Car il faut garder en tête que l’immobilier est un marché en constante mutation, reflétant les changements de modes de vie de nos sociétés modernes et urbanisées. La réduction de l’empreinte carbone, la mobilité des personnes, le télétravail, l’essor du commerce en ligne, la généralisation des études supérieures ou le mieux-vivre des aînés en sont quelques illustrations.
Tout gérant immobilier se doit d’anticiper l’impact de ces tendances sur les actifs qu’il détient et d’engager les dépenses d’investissement nécessaires à leur bonne adaptation.
L’effet taille nous semble donc également essentiel, selon nous à la fois pour avoir la capacité de diversifier les portefeuilles par secteur et zone géographique, mais aussi pour investir dans les actifs détenus. C’est un travail qui nécessite des ressources importantes, avec une connaissance fine des différents secteurs et des normes de construction locales, mais qui nous semble clé pour renforcer l’attractivité potentielle des actifs vis-à-vis des locataires, et ainsi viser à maintenir sur le long terme des taux d’occupation élevés et une capacité à augmenter les loyers dans le temps.
La diversification est au cœur de notre positionnement depuis 2016. A cette période, des choix stratégiques forts ont été pris, comme la réduction des actifs de bureaux au profit de nouveaux secteurs qui émergeaient à l’époque et qui sont depuis devenus incontournables selon nous comme la logistique, le résidentiel de services ou la santé. La diversification géographique, avec l’accent mis sur les actifs que nous estimons de qualité6 et situés dans les grandes villes internationales, était une autre décision que nous jugeons structurelle.
Nous estimons que ce positionnement a largement contribué à la capacité d’adaptation dont ont fait preuve nos OPCI durant la période récente, comme en atteste la dernière étude publiée par l’ASPIM, où AXA Selectiv’ Immo et AXA Selectiv’ Immoservice occupent respectivement les 1ère et 2ème places des performances 2024 des OPCI grand public7.
AXA Immo Avenir, le nouveau support pour investir dans l’immobilier au sein des contrats d’assurance-vie d’AXA
Les OPCI AXA Selectiv’ Immo et AXA Selectiv’ Immoservice comptent aujourd’hui parmi les plus gros OPCI du marché7. Nous avons décidé de capitaliser davantage sur cet effet taille en procédant à la fusion-absorption d’AXA Selectiv’ Immo par AXA Selectiv’ Immoservice, en date d’effet du 24 février 2025.
Baptisé AXA Immo Avenir, le nouveau fonds fusionné vise à proposer un véhicule de référence sur l’immobilier, avec une diversification importante à la fois sur un plan sectoriel mais aussi géographique8. AXA Immo Avenir dispose d’un encours de près de 4 milliards d’euros, détient en direct plus de 200 actifs immobiliers, répartis dans 10 pays en Europe9 et investis dans l’ensemble des secteurs immobiliers, que ce soient le résidentiel, le résidentiel de services comme les résidences étudiantes ou les résidences senior, mais aussi les cliniques, les bureaux, les commerces, et la logistique10.
La mutualisation des frais issue de la fusion vise à contribuer également à rendre le fonds plus compétitif. La stratégie d’investissement générale reste quant à elle inchangée, avec l’objectif de capter la performance des marchés immobiliers et des marchés financiers en générant des revenus réguliers et une croissance du capital sur le long terme. Le fonds continuera de bénéficier du Label ISR et reposera sur une gestion active des immeubles détenus, visant à améliorer leur performance financière et extra-financière sur le long terme.
En conclusion, c’est selon nous un moment opportun pour revenir sur la classe d’actifs. Cependant et plus que jamais, il est important de sélectionner le bon gérant et le bon véhicule. Nous estimons qu’avec cette nouvelle offre, AXA Immo Avenir dispose d’atouts qui pourraient lui permettre de tirer parti du nouveau cycle immobilier qui s’ouvre devant nous.
Avec 113 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion11, AXA IM Alts est depuis 2023 le plus grand gestionnaire d’investissements immobiliers en Europe.
Principales caractéristiques de l’OPCI – part A
| Nom | AXA Immo Avenir |
|---|---|
| Forme juridique | SPPICAV (Société de Placement à prépondérance Immobilière à Capital Variable). |
| Code ISIN | FR0013076031 |
| Classification SFDR* | Article 8 |
| Devise de référence | Euro |
| Société de gestion | AXA REIM SGP |
| Dépositaire | BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES |
| Evaluateurs des actifs immobiliers | CB RICHARD ELLIS VALUATION, JONES LANG LASALLES EXPERTISES, CUSHMAN & WAKEFIELD VALUATION France |
| Date d’établissement de la valeur liquidative | Bimensuelle (le 15 de chaque mois et le dernier jour calendaire de chaque mois) |
| Délai de souscription / rachat des actions | Centralisation des demandes de souscription-rachat la veille de la date d’établissement de la valeur liquidative avant 11 heures. Le délai de livraison des Actions est de maximum 2 mois. Exceptionnellement, les souscriptions d’actions de l’OPCI peuvent être suspendues (voir les conditions dans le prospectus de l’OPCI) |
| Durée de placement recommandée | 8 ans minimum |
| Echelle de risque | 2, sur une échelle de 1 à 7 |
Le montant de l’investissement sera réduit par le paiement des frais indiqués ci-dessous (hors frais liés aux contrats d’assurance vie et de capitalisation et hors prélèvements sociaux et fiscaux applicables)
| Commission de souscription |
Acquise à la SPPICAV : 3,5 % maximum Non acquise à la SPPICAV : 20 % maximum sauf pour les sociétés d’assurance du groupe AXA et leurs filiales ainsi que pour les FIA gérés par la Société de Gestion |
|---|---|
| Comission de rachat | Néant |
| Frais de fonctionnement et de gestion |
Actif net : 2,50% maximum TTC Actif brut : 2% maximum TTC |
| Frais d’exploitation immobilière12 |
Actif net : 2% maximum TTC Actif brut immobilier : 2,40% maximum TTC |
|
Frais et commissions de mouvement liée aux transactions immobilières: Frais liés aux opérations sur actif immoviliers hors commission de mouvement Commissions de mouvement liées aux opérations d’investissement et d’arbitrage sur actifs immobiliers |
Montant de l’acquisition ou cession : 12% TTC maximum Montant de l’acquisition ou cession (hors droits et taxes) : 2,40% TTC maximum |
Pour plus de précisions sur les limites d’investissement, merci de bien vouloir vous reporter au DIC et au prospectus d’AXA Immo Avenir. Pour plus d’informations sur les frais, merci de bien vouloir vous référer à la section 5 du prospectus AXA Immo Avenir. Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie/capitalisation/retraite, des frais d’entrée ou d’arbitrage et des frais de gestion annuels s’appliquent outre les frais de gestion propres à l’OPCI. Avec 135 milliards d’euros d’actifs immobiliers sous gestion11, AXA IM Alts est le plus grand gestionnaire d’investissements immobiliers en Europe.
Risques liés à un investissement dans AXA Immo Avenir
Risques de perte en capital : AXA Immo Avenir n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement même s’il conserve ses actions durant toute la durée de placement recommandée.
Risques liés au marché immobilier : de très nombreux facteurs liés à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers physiques détenus par AXA Immo Avenir. Les risques inhérents à la détention et à l’exploitation du patrimoine, dont le risque de dépréciation, peuvent affecter la performance et l’évolution du capital investi dans AXA Immo Avenir. Il en va de même pour les risques liés à l’environnement.
Les actifs immobiliers exposent les investisseurs à des risques juridiques liés aux caractéristiques du droit de propriété, des droits réels et des réglementations relatives aux actifs immobiliers (ex : baux des loyers) comme à l’évolution de ces réglementations ou à l’engagement de coûts supplémentaires (ex : modifications relatives à la constructibilité).
Les actifs sont également exposés à des risques liés aux opérations de développement ou à la VEFA13 (ex.: risques liés à la construction en qualité de maître d’ouvrage).
Risques liés aux marchés financiers (risque actions, risque de taux, risque de crédit, risque lié aux contrats financiers) : la fluctuation des cours des actifs financiers d’ AXA Immo Avenir pourra avoir une influence positive ou négative sur la valeur liquidative de cet OPCI.
Risque de change : une dépréciation des devises sur lesquelles le portefeuille est investi par rapport à l’euro peut entraîner une baisse de la valeur liquidative de l’OPCI sur la partie non couverte.
Risque de durabilité : AXA Immo Avenir ne garantit pas que les investissements réalisés ne sont pas soumis à des risques en matière de durabilité dans une quelconque mesure. Si de tels risques en matière de durabilité survenaient pour un investissement, ils pourraient avoir une incidence négative sur la performance financière de l’investissement concerné et, par conséquent, sur la performance du portefeuille dans son ensemble et sur le rendement financier pour les investisseurs. Les investisseurs sont informés que la survenance de risques liés à la durabilité, pour un investissement donné, pourrait avoir des incidences sur d’autres types de risques, tels qu’un risque réputationnel.
Risque de liquidité : ce risque mesure la difficulté d’acheter, de vendre (notamment pour faire face à des demandes de rachats) ou de valoriser un actif immobilier physique ou un titre à sa juste valeur pour AXA Immo Avenir du fait d’un manque d’acheteurs ou de vendeurs. Le marché immobilier n’offre pas une liquidité immédiate compte tenu des délais de transactions, notamment juridiques et commerciaux et des coûts fiscaux afférents. L’attention des souscripteurs est également attirée sur le fait que l’impératif de liquidité auquel est soumis AXA Immo Avenir peut le conduire à revendre des actifs immobiliers à tout moment en fonction des souscriptions et des rachats enregistrés. Ces cessions peuvent, le cas échéant, dégrader la performance d’AXA Immo Avenir si elles interviennent à un moment défavorable du cycle immobilier. Par ailleurs, dans des circonstances de nature exceptionnelle, la Société de Gestion de Portefeuille pourra suspendre les souscriptions ou les rachats, ou prolonger le délai de règlement des rachats par l’application d’un mécanisme de plafonnement des rachats (mécanisme de « Gates »).
Risque de concentration : la poche immobilière, constituée progressivement, pourra être investie sur un nombre limité d’actifs immobiliers ne permettant pas une dispersion des risques optimale. La concentration des investissements réalisés sur certains opérateurs, secteurs, ou zones géographiques peut exposer AXA Immo Avenir à un risque lorsque ces derniers perdent de la valeur ou deviennent moins liquides.
Risque de contrepartie : le risque de défaillance des locataires ou des acquéreurs des actifs immobiliers physiques ou des contreparties financières peut conduire à un défaut de paiement. Celui-ci peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.
Risques liés au recours à l’endettement : AXA Immo Avenir pourra avoir recours à l’endettement pour le financement de ses investissements. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette, celles du marché du crédit peuvent également réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement (ex : en cas d’augmentation des taux d’intérêt pour les emprunts souscrits à taux variable). L’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement d’AXA Immo Avenir mais également les risques de pertes.
Risques liés à la gestion discrétionnaire : La gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre d’AXA Immo Avenir repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés. Aussi, il existe un risque qu’AXA Immo Avenir ne soit pas investi en permanence sur les marchés ou les immeubles les plus performants. Rien ne garantit que l’objectif de gestion soit atteint et que l’investisseur ne subira aucune perte.
Les risques sont plus amplement décrits dans le prospectus d’AXA Immo Avenir disponible sur le site internet de la Société de Gestion https://alts.axa-im.com/axa-reim-sgp.
[1] BNP Paribas Real Estate Investment Management France, la société en charge de la gestion de l’OPCI AXA Immo Avenir, est une filiale de BNP Paribas Asset Management et fait partie de la ligne métiers BNPP AM Alts.
[2] Les opinions, analyses et conclusions expriment le point de vue de BNP Paribas Asset Management. La prise en compte des informations contenues dans ce document est à la seule appréciation du destinataire.
[3] Source : Linxea, L’Observatoire des OPCI, octobre 2024.
[4] Source : CBRE Research, MSCI Real Capital Analytics, BNPP AM Alts, septembre 2024
[5] Risque de perte en capital. Rien ne garantit que le Fonds obtienne ces résultats, mette en œuvre la stratégie ou atteigne ses objectifs.
[6] Nous catégorisons comme « actifs de qualité » les biens immobiliers les mieux localisés et répondant aux derniers usages des locataires.
[7] a. b. Source : ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), Les fonds immobiliers grand public, T4 2024. Performances nettes de frais de gestion pondérées par l’actif net au 30/09/2024. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.
[8] Le fonds ne sera pas soumis à des contraintes de diversification des secteurs immobiliers et pourra donc n’être investi que sur certains d’entre eux.
[9] Source : BNPP AM Alts à fin septembre 2025.
[10] Le fonds n’est pas soumis à des contraintes de diversification des secteurs immobiliers et peut donc n’être investi que sur certains d’entre eux
[11] Source :BNPP AM Alts à fin septembre 2025, IPE TOP 150 Real Estate Investment Managers, décembre 2023. Les références à des classements et récompenses passés ne préjugent ni des performances futures, ni des classements ou récompenses à venir.
[12] En moyenne sur les trois prochaines années
[13] Vente en état futur d’achèvement
