- Hochwertige Büro- und Wohnimmobilien sind weiter stark gefragt.
- In den USA steigen die Mieten langsamer, und in Europa kommt der Immobilienbestand in die Jahre
- Mehrwertchancen sehen wir vor allem durch steigende laufende Erträge. Diversifikation bleibt wichtig.
Stabilere Immobilienpreise
Logistikimmobilien liegen weiter vorn, in den USA wie in Europa. Hochwertige Büroimmobilien werden aber ebenfalls wieder stärker nachgefragt, da immer mehr Arbeitnehmer vom Homeoffice in die Büros zurückkehren. In vielen Ländern lockt auch der stabile Wohnimmobilienmarkt Anleger an, zumal sie hier oft untergewichtet sind. Im Vergleich zu anderen Segmenten schwankten die Preise von Infrastrukturobjekten zuletzt weniger stark. Sie haben sich stabilisiert, und in den Bereichen erneuerbare Energien und Digitalisierung sind sie sogar gestiegen.
Europa widerstandsfähiger als die USA
Vor Corona wuchs das Angebot in den USA stark. Zuletzt nahm der Zuwachs zwar ab, doch weil in den letzten fünf Jahren viele Projekte abgeschlossen wurden, ließ der Mietanstieg nach. In Europa macht hingegen das hohe Alter des Immobilienbestands Sorgen. Außerdem sind viele hochwertige Mietobjekte sehr teuer.
Die Spitzenmieten steigen in vielen europäischen Ländern noch immer stärker als die Verbraucherpreise, sodass sie nominal neue Rekorde erreichen. Im Spitzensegment beschränken sich Mieter nicht mehr auf die Innenstädte, sondern entdecken auch gute Randlagen mit niedrigeren Mieten. Die Bauqualität bleibt für sie aber wichtig. Hier werden keine Kompromisse gemacht.
Diversifikation ist wichtig
Die fallenden Zinsen könnten in Europa zu niedrigeren Mietrenditen führen. Dennoch wird sich der Rückgang im Vergangenheitsvergleich in Grenzen halten. Entscheidend für Mehrertrag wird auf absehbare Zeit die Mietentwicklung bleiben. Da außerdem Konjunktur sowie Geld- und Fiskalpolitik unsicher bleiben, kann es sich im Negativszenario auszahlen, auf breitere Diversifizierung zu setzen.
Allmählich wieder mehr Transaktionen
Am größten ist das Transaktionsvolumen bei Wohn- und Logistikimmobilien. Allerdings interessiert man sich auch wieder mehr für hochwertige Büroobjekte und größere Grundstücke bzw. Portfolios; hier wächst die Nachfrage. Möglich wird das auch dadurch, dass neben (vermögenden) Privatanlegern auch andere Investoren an den Markt kommen, darunter börsennotierte Unternehmen, Staatsfonds sowie Versicherungen und Pensionsfonds.
Neue Anlagechancen durch Eigenkapitalinvestitionen
Weil andere Anlagen an Wert verloren hatten, war der Portfolioanteil von Sachwerten wie Immobilien und Infrastruktur gestiegen. Aber das ist jetzt vorbei, sodass institutionelle Investoren an den Markt zurückkehrten. Gerade bei Infrastrukturobjekten hatten sie den Eindruck, zu gering gewichtet zu sein. Weil mehr Eigenkapital an den Markt fließt, wird auch mehr Fremdkapital begeben – eine Chance für Kreditgeber, die den Finanzierungsbedarf der Investoren abdecken.
In den USA wurden viele Kredite für Büro- und Mehrfamilienhausobjekte kurzfristig verlängert oder neu verhandelt. Hier gab es mehr Ausfälle und Zahlungsverzögerungen, doch blieben Verkäufe von Problemobjekten weitgehend aus. Es gibt immer mehr Eigenkapitalinvestoren mit der Folge, dass neben hochwertigen klassischen Immobilien auch mehr Objekte mit höheren Mietrenditen und Vermietungsproblemen an den Markt kamen. In Europa werden Projektentwicklungen attraktiver, weil der Mietermarkt stark ist und eher wenige hochwertige, stark nachgefragte Objekte zur Verfügung stehen.
